主题：房价还得再涨一会儿

    国家统计局昨日发布的70个大中城市7月新建住宅价格指数显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，

很多人说现在房价太高了，其实任何时候价格都是“合理”的。人们认为某种价格过高、过低，要么带有感情色彩，要么对供求关系存在盲区或者谬见。房价唱空派用得最多的三个理由：供大于求、租售比太低、房价收入比过高，都不成立。真正有意义的是价格涨跌趋势，我判断2016年之前会继续涨。

根据国家统计局公布的数据显示， 2011年，城镇居民人均住房面积上涨为32.7平方米，农村居民人均住房面积为36.2平方米。很多网友感叹“被平均”，这一数据由抽样调查统计得出，不够准确。我国城镇总人口6亿多，有房的4亿多，还有2亿人无房，实际人均住房面积只有19平方米/人。徐滇庆教授根据国家统计局的数字得出结论说城镇住房将长期供不应求，我并不认同。美国目前自有住房比例为66%，与中国城镇自有住房比例正好相当。美国的无房者相当多是不打算买房的，中国的无房者可能买房意愿相对较高，但只要他们不愿接受或不能承受目前的房价，就不是有效需求，所以不能说供不应求。

用租售比来挑选房子或许有参考价值，但是以租售比来判断房价高低则有失偏颇，它的影响远不如利率和通货膨胀。举一例子，假设国债利率是5%，加上2%的房屋折旧率 ，合起来房产资金成本为7%，只要房租加通胀率等于或高于7%，房子就有投资价值，否则就不值得投资。

通货膨胀是一个层层推进的过程，金融业反应最灵敏，大宗商品其次，反应比较迟钝的是工资，以及经营成本中工资占比较高的服务行业，因为工资议价周期比较长。房地产是类金融行业，房屋租赁则是服务行业，房价比租金对通胀水平更敏感，所以拿租售比去衡量房价犯了方向性错误，应该用租售比去衡量租金。租售比高的物业，租金上涨动力更足，适宜短租;相反，租售比低的物业适宜长租。同一城市同一时期，由于商铺租期较长，通常商铺租售比较住宅为低，就是这个道理。

房价收入比过高，此说很有感染力，但它忽视了灰色收入和地下经济的规模，低估了贫富差距的严重性。一定的贫富差距本来不必过分渲染，但是中国的富裕阶层的财产有不少并非是从市场竞争上合法赚取，他们缺乏可以公开的赢利模式，只能把财富囤积在固定资产上。贫富分化可以解释物价指数平稳而房价猛涨这对看似矛盾的现象。