主题：未来几个月楼市或转向 信托将会成为其催化剂

向房地产开发商注入资金来抬高土地市场价格，并不会刺激经济复苏。这将只为地方政府带来临时的收入反弹，并换来未来更多的不良贷款。人为制造资产升值的假象不会带来市场信心的回归，只有结构性改革可以做到这一点。为达到这种目的，改革必须削弱政府的行政权力，同时加强法治约束

为了缓冲经济的下行，正确的政策应为削减相当于GDP2%的税收，同时发行财政债券来维持必要的财政支出。

泡沫 又见泡沫

市场猜测中央政府将放松对房地产行业的融资。其真正含义在于，银行可能会增加对开发商用于购买土地的贷款。由于房地产开发商受惠于地方政府，若前者获得贷款，他们将购买土地，从而提高地方政府的收入。于是，银行贷款就转化成地方政府收入。当地方政府将这些收入支出，这就会变成某种形式的财政刺激。

经济增长迅速时，房地产泡沫被人们认为合理反映了未来的高收入。随着经济的放缓，依靠房地产泡沫支撑经济则成了允许泡沫存在的解释。除非货币或信贷政策受到影响，否则上述两个解释均无任何意义。后一种说法无疑促使了2008年政策的推出，强有力地刺激了信贷的增长。虽然这一政策是导致今天经济陷入巨大困境的原因，但是同样的论调已经再次出现。如果中国试图采用同样的政策，这一次将不会产生相同的结果，并且很可能在短时间内引发金融危机。

2008年，正值美联储开始实施其史无前例的量化宽松政策。对美元的看跌情绪使得新兴经济体得以增加货币供应，而无需担心货币贬值。中国推出的宽松信贷政策对稳定全球经济起到了较大作用，因此受到了国际社会的正面看待。

土地 市场是一个庞氏骗局

据国家统计局数据显示，房地产投资在2013年上半年攀升了20.3％，在建物业总量增加了16.5％，已完工物业总量增加了8.7％。这些数字很可能并不准确，但土地购买量的增长快于在建物业量增长，在建物业量增长快于竣工增长量的格局，似乎与各方传闻不谋而合。中国的房地产市场已经成为庞大的土地博弈，而物业最终销售量则处于一个低位并呈下降趋势。这就像一家只有小部分股份在市场上流通的上市公司：股价可以被操纵而达到非常高的价位，银行将能够以所谓的市场价格把非流通股作为抵押，以借来资金重新注入到流通股中。开始于2012年第四季度的房地产市场反弹，在今年第二季度便停滞不前。然而一些城市的土地市场再度升温。其中的一部分资金来源是之前销售所产生的现金流。但拉高价格预期很可能是真正的目标。其中一部分土地销售几乎不会涉及现金支付，购买方将极有可能可以毫无成本地退还土地。因此，所谓的地王都只是吓唬人的工具，是为了让人们觉得之后房价还会继续上涨，进而引诱他们现在买房。

据国家统计局数据显示，过去三年间，已有近20万亿元涌入房地产开发。由于房地产开发周期大致也为三年，在建物业的成本应为这一资金量加上贷款的应计利息。再加上销售税和开发商的净利税，销售总额需要在30万亿元以上才可维持该市场，这相当于去年国内生产总值的60％。中国的家庭债务总量为18万亿元。这意味着将需要大规模的信贷扩张，才能消化库存。在当前全球环境下，这种规模的信贷扩张可能会导致极大幅度的货币贬值和经济混乱。

商业地产是个更大的泡沫

住宅市场的泡沫已众所周知，但是商业地产已迅速演变成为一个更大的泡沫。大多数城市都拥有高于发达国家的人均商业物业面积。但这些城市仍在兴建更多的商业地产。近年来，多地已实施住宅物业的限购令。很多的投机行为已转移到了商业地产领域。这就是商业地产的建设规模超过住宅地产的原因。个人投资者一直在零售物业进行投机活动。这个市场的平均收益已经下降到了同住宅市场相近的水平。随着在建项目数量不断增加，租金将进一步下跌。未来几年内，这个市场可能会出现大范围的破产。

“城市群”概念于事无补

大多数二三线城市的地产市场已经面临市场灾难。这些城市尽管没有显著的人口增长，但仍建起了数量庞大的地产项目。即使它们的均价相对较低，每平方米约等于三个月的工资，但是它们仍然无法被售出。房产只有在居住者能够赚到足够的工资来偿还按揭贷款的情况下，才物有所值。大多数二三线城市并不具备有足够竞争力的产业，来支持与当地房地产市场规模相匹配的劳动力规模。

近来，“城市群”概念备受青睐。这个概念倡导将售房出现困难的城市与仍有较热市场的一线城市（平均每平方米的价格相当于五到六个月的工资）连在一起。纵然一线城市可以支持这些城市，这一概念也于事无补。它实质上要求建设连接城市群的高速铁路。但日本的经验表明，人们有更多机会了解一线城市后，他们将对迁移到一线城市更为积极，这最终会导致二三线城市人口下降。

小城市的繁荣度下降和一线城市的持续房地产热潮在一定程度上带动了近期土地市场的复苏。2008年之后，大多数开发商在土地价格较低的二三线城市中投入巨资。他们中的许多将会破产。幸存者将集中涌向一线城市。

虽然一线城市的人口不断增长，但房价仍需要回落到与收入相挂钩的水平，才能带动销售。在二三线城市的比拼中幸存下来的开发商，很可能会将他们的剩余资金挥霍到过于昂贵的一线城市土地市场上。