主题：曹建海：决策者认知决定房价走势

尽管公众和有识之士一再呼吁，时至今日，中国房地产仍处于失控的乱像之中，看不到任何澄清的迹象。虽然今年2月中国国务院实施了“国五条”，作为胡温时代的习惯性政策，在习李时代再次展现了“越调越涨”的铁律。5月份，京上广等一线城市二手房价同比上涨平均超过20%。 

房价为何屡调屡涨，需要我们检讨政策制定者的内在本心。在一个主要依靠房地产投资作为动力的经济体中，决策者究竟有多大的意愿调控房价，促进房价理性回归？特别是在房地产制度严重扭曲的情况下，双手沾满房地产利益的政府所制定的政策，究竟是要推动房价上涨还是回落，我们不耽于最阴暗的心理去揣度政府。

地方政府依托土地买卖经营城市，事实上蜕变为一家在地产市场上绝对垄断经营、以土地收入和土地抵押融资推进城市基础设施建设和运营的企业。地方政府的这种职能蜕变，使其远离了民生关怀和公共服务，而只对通过征地、拆迁等房地产投资和造城运动情有独衷，成为利用权力追逐金钱和GDP数字的经济动物和官府地产商。

根据北京大学林肯研究院对国家统计局50万户抽样居民的跟踪调查，超过84%的城镇居民家庭拥有第二套住房，有的城市如佛山套以上住房的超过33%，而私人住房出租率不足5%。通过网络对于“房叔”、“房姐”和“房祖宗”等暴料，囤房、炒房阶层普遍拥有几十套到几百套住房。

目前，广东省推进集体建设用地土地使用权转让改革试验成为全国瞩目焦点，但从现有政策层面看，只有在重新修编的城市规划范围之外，集体建设用地使用权转让才是可行的；而在新编城市规划范围之内，农村土地只能听任地方政府征用、拆迁，不能行使自身拥有的法律意义上的土地权属。其次，作为市场有效运行条件的信息公开，在中国房地产市场一直是一个稀缺元素。无论是房价指数还是住房持有信息情况，在中国都如同机密情报一样难以得到。

这样就给人一个印象，即使房价爆涨，在有关部门的统计里，很少有城市月度环比上涨超过1%的。房屋空置情况的统计数字则完全缺失，在7亿城镇常住人口（含绝大比例买不起房的3亿农民工）人均住房建筑面积32方米的情况下，住房市场却出现供不应求、房价连续12月上涨的火暴局面，着实令人费解。

最后，需要强调建立完善的房地产税收制度，包括交易税、资本利得税和持有税。目前中国的房地产资本利得税和持有税缺失，一定程度上成为房屋投机的“免税”激励。然而，完善房地产税制特别是持有税制度，房地产财产信息的公开则成为必须的前提。目前上海市的房产税制试点成为扩容样板，但这个试点方案税率过低、只对增量房产征收且缺乏城市联网考虑，即使扩容也不具有威慑力，很难成为降低房价的有力武器，也不可能成为地方政府替代土地出让金、规范财政收入的重要手段。