主题：当前楼市价格为何这么高 未来十年房地产何去何从

二、当前楼市价格为何这么高

那么，推高楼价的黑手到底是谁呢。
地方政府？可以看出，最后楼价卖到8000元的高价，直接因素之一，就是地方政府将楼面价推高到5000元。在中国，房地产市场并不是一个完全市场的行为，而是由行政手段主导的行为，因为其中最关键的土地要素，并没有市场化，而是由政府控制的。政府依靠行政强制力介入市场，一是控制土地价格，二是控制土地供应量，导致最终房屋销售价格扭曲，房屋价格脱离其经济真实面。因此，不少学者大骂政府，是政府一手导演了高房价。

炒房团？温州炒房团恶名远扬，山西煤老板更是大闹京城，境外资本也是蠢蠢欲动，所谓空转率，三年不交电费就是他们造成的。炒房团固然可恶，但是他们怎么就热衷于炒房子呢？一旦炒砸了，那可就血本无归，海南岛的烂尾楼还一直在原地矗立着呢。

三、房地产的两个核心因素

我们来分析。一是供给与需求。从供应方面来说，中国土地就这么多，为确保合理的耕地面积，房地产土地供应数量只有这么多；从需求方面来说，每年大量的农村人口涌入城市，特别是年青人，他们受过教育，向往城市更好的生活、教育、医疗条件，向往城市开放的思想，就业的机会。无数来自农村的年青人必然梦想在城市拥有一个家，这是一个无法阻挡的过程，在未来十年，需求大于供应的矛盾仍然是铁的现实。

二是资本数量。房地产业是一个资本高度集中的产业，从征地、拍地、拿地、建筑、出售，其中有天量的资金在运转，一旦离开资金的转动，房地产就会象自行车一样，立即倒下来。换句话说，就是要有钱，房地产才能运转。

目前在房地产业中的资金主要来处四个方面：银行贷款、个人储蓄、民间资本、境外热钱。尤其是民间资本与境外热钱，民间资本过度入市，必然导致制造业萎缩、产业空心化；境外资本更是1000%的投机资金，随时准备大捞一笔，然后外逃回窜。

楼市易产生泡沫，中外都是如此，当年日本东京的地价可以买下美国，香港、曼谷、莫斯科的楼市泡沫仍然历历在目。楼市泡沫看起来欣欣向荣，一片生机，但是是泡沫一旦破裂，必然导致银行坏帐，民众观望，楼市萧条，经济硬着陆，后果不堪设想。

二是泡沫必须遏制。可以有适当泡沫，但必须遏制。房地产有适当泡沫，就象温和的通货膨胀，好处甚至大于坏处。换一个角度来说，繁荣就会有泡沫，没泡沫怎么会有繁荣呢。但是绝对不允许过分吹大泡沫，这个道理很简单，就不用详细解释了。

简单说起来，中央政府是在走平衡钢丝，既要适度的繁荣，又要避免吹大泡沫，关键就是把握个度的问题。

好了，房地产问题的症节有了，调控的目标也有了，那么中央政府采取了哪些对策，效果怎么样呢。

六、聊一聊房产税

房产税是一个说了好多年的话题了。有的人寄予厚望，将房产税看作是房地产市场中的灵丹妙药，只要一实施，就可以打击投机，抑制泡沫，促使房价回归合理；有的人则大声斥责，声称再收取房产税没有法律依据，房产税只是居心不良的政府为增加收入创造的又一个新税种罢了，所谓羊毛出在羊身上，一旦实施，必然进一步推敲房价。两者争锋相对，毫不相让。房产税到底是来自天堂的天使还是地狱的恶魔，我们不要听所谓的专家乱忽悠，自己分析看看。

这场游戏中地方政府风险最小，赢利最大，怪不得地方政府如此热衷于土地拍卖。