主题：土地收入缩水30% 明年多城市将开征房产税

同比今年前11个月全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿 减幅达30%

对买房人来说，土地成本是房价构成中的最主要部分。对开发商来说，购买土地的支出是最大的一笔支出。对地方政府来说，土地出让收入是重要的财政来源。在贷款收紧、销售大幅萎缩的情况下，开发商购买土地的能力也在大幅下降。从前热闹的土地市场如今进入了冬天。

●土地市场进入冬季

中原地产监测的十大标杆房企华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）下半年明显放慢了拿地节奏。据中原地产统计，今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前10个月购地金额相比销售款仅占21%，创下历史最低值，甚至低于2008年的31%。

万科集团总裁近日公开表示，万科已进入“冬天模式”，现金为王，要更加慎重地买地，“买地是最费钱的，不能买错地”。

“一方面是由于政府的土地供应量偏少，地块不多，地价未出现明显下降；另一方面，由于销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地比较谨慎。”北京中原地产市场研究总监分析认为。

开发商的谨慎在城市土地出让的数据上得到了充分体现。据中原地产统计，11月全国35个热点城市的土地出让均陷入低谷，流标和中止出让的地块达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。

其中，广州的土地流拍现象最为显著和集中。仅11月的上半月，广州就三度中止了多幅地块的出让。在一些二线城市，甚至还出现了开发商“退地”的情况。

北京的情况也不容乐观。根据北京市土地整理储备的数据统计，1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，合计910.5公顷，仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。

●地方政府土地收入大幅减少

根据公开市场出让的数据信息显示：2011年前11个月，全国主要的130个城市的总土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减幅达到了30%。

住宅类地块的楼面价也有了明显下调，从2010年同期的1810元每平方米，下调至今年前11个月的1495元每平方米，下调幅度达到了17.4%。

北京中原市场研究部分析认为：土地成交量减少的主要原因有几点：

首先，库存量持续增加。限购后，主要受到影响的一二线城市大部分成交量都明显萎缩，大部分房企都进入冬天模式，加快消化库存，减少土地购入。以北京为例，目前住宅库存已经达到了13万套，需要消化24个月以上。

其次，资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。三季报显示，房企库存市值已经达到了上万亿，而且在目前银行信贷收紧的情况下，拿地资金萎缩，直接导致了目前土地市场流标、底价成交等现象也时有发生。

再次，土地供应开始出现郊区化。目前土地市场供需比例失衡，商业地块在今年占比明显上涨，而住宅地块因为最近数年的供应，已经明显郊区化。这也影响了开发商拿地的积极性。从目前调控的趋势看，今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。

●房产税能否填补土地收入缺口

中国城市科学研究会住房政策和市场调控专业委员会主任娄立平认为，土地市场的冷暖与国家的楼市调控政策息息相关。只有当楼市调控放松之时，土地市场才有可能回暖，地方政府的土地财政收入才有可能增加。而中共政治局上周召开的经济工作会议上明显强调明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。在这样的政策环境下，明年的土地市场也不容乐观。

而目前，尤其是二三线城市对土地财政的依赖度过高。在土地市场冷却之后，土地出让金的大幅减少直接影响了地方财政收入。楼市调控不容放松的情况下，房产税的开征可以在一定程度上弥补土地收入减少产生的财政收入缺口。今年，房产税已在上海和重庆试行了一年，预计明年会有更多城市开征。

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